모든해보자

#위치 : 경기도 성남시 분당구 야탑동 201

#이름 : 매화마을 공무원1단지

#준공 : 95년 10월 18일 (작성일 기준 28년차)

#세대수 : 562 -> 638 (+76)

#용적률 : 164% -> ??%

#건폐율 : 13% -> ??%

#주차대수 : 417 -> 773 (1.21대)

#시공사 : 포스코

#분담금 : ??

#면적증가 : 전용 49~59 -> 전용 61~74

#진행단계:

2011.01.12 조합설립인가

2014.06.03 시공사선정(포스코)

2020.10.07 검축심의 통과

#기타

현재 심의통과 후 사업계획승인 신청상태이다.

수직증축 추진하다가 수평+별동 으로 전환한 상태이다.

자료가 별로 없어서 모르겠지만 내가 찾은 자료가 맞다면 조합설립부터 건축심의까지 기간이 꽤 오래걸린편이다.

중간에 수직증축 -> 수평선회하며 시간이 많이 지난것으로 보인다.

최근들어 리모델링이 이슈가 많이된것도 한부분을 차지한것같고..

지하철역과의 거리도 썩 가깝다고 보긴 어렵다.

물론 야탑역근처에 바로 아파트가 붙어있진 않아서 야탑 근교아파트중 상대적으로 먼편은 아니다.

24평 기준 최근 시세가 9억 근처인데, 분담금(이 얼만진 모르겠지만..)과 주변시세를 고려해보면,

현재가격 기준으로 엄청 매력적인진 잘 모르겠다.

진행이 많이 된편이기도 해서 이미 시세에 반영된것으로보인다.

#위치 : 경기도 성남시 분당구 구미동 220

#이름 : 무지개 4단지 주공

#준공 : 95년 11월 29일 (작성일 기준 28년차)

#세대수 : 563 -> 647 (+84)

#용적률 : 170% -> 268%

#건폐율 : 11% -> 22%

#주차대수 : 304 -> 763 (1.18대)

#시공사 : 포스코

#분담금 : ??

#면적증가 : 18평,22평,22평 -> 26평, 26평, 31평 

#진행단계:

2015.09.15 조합설립인가

2016.05.02 시공사선정(포스코)

2020.09.02 검축심의 통과

2021.04.27 사업계획승인

#기타

분담금정보와 안전진단 통과일에 대한 정보는 찾지못해 비워두었다.

조합설립인가부터 사업계획승인까지 5년 반정도가 소요되었다.

사업계획승인이 났다고 끝난것은 아니지만 분담금 확정을 위한 권리변동총회정도를 제외하면

어려운 과정은 모두 지났다고 볼수있다.

리모델링 조사를 하다보니 너무 당연한 얘기지만 분담금이 중요하다고 새삼 느낀다.

예를들어 최근 건축자제비 상승에따라 20평에서 30평이되는 리모델링 분담금이 약 3억정도 된다고 생각한다.

현재 무지개 4단지 주공 22평시세는 호가기준으로 9.5억에서 10정도 하는것으로 보이는데,

(분담금은 정확히 모르지만) 그냥 3억을 더해보자 그럼 13억이라는 숫자가 나온다.

그러면 주변에 역과 더 가까운 LG2단지 아파트의 30평대 시세가 호가기준 12.5억 정도 하는걸로 보이는데

유사신축 이라는 매리트까지 해서 역과 아주조금 더 멀지만 더 비싼 시세가 형성될것을 기대하고 하는것으로보인다.

물론 손해는 아니지만 시세적인 측면에서 지금사는것은 이익율적인 측면에서 조금 타이트 해보이긴 한다.

3억이라는 추가비용을 지불하고, 공사기간동안(보통 3~4년)의 공실도 고려해보아야 하기때문이다.

(이 계산은 내 임의의 계산이기도 하고 '현재가치'를 기준으로 한 계산이라 미래에 해당지역의 지대가 더 오르면 비례해서 상승할 여력은 충분할것으로보인다.)

하지만 리모델링아파트가 물론 신축대비 구조가 예쁘게 나오는것은 아니지만, 엘베 연결 지하주차장과 각종 편의시설등을 감안했을때 평균 30년이 되어가는 분당 아파트 기준으로 선호되는 물건이 될것으로 추측된다.

리모델링 후의 시세와 시장의 가치평가를 지켜봐야겠다.

#위치 : 경기도 성남시 분당구 정자동 112

#이름 : 한솔 5단지 주공

#준공 : 94년 10월 25일 (작성일 기준 29년차)

#세대수 : 1156 -> 1271 (+115)

#용적률 : 170% -> 277%

#건폐율 : 11% -> 27%

#주차대수 : 529 -> 1834 (1.44대)

#시공사 : 포스코/쌍용

#분담금 : 아래 면적증가 순서대로 1.8억,0.69억,3억,2.4억,1.2억

#면적증가 : 18평,22평,22평,22평,31평 -> 각각 26평,25평,31평,31평(복층),34평

#진행단계 :

2010.09.01 조합설립인가

2015.07.01 안전진단통과(수직)

2016.12.17 시공사선정

2017.08.25 건축심의통과

2021.02.23 사업계획승인

2022.02.19 권리변동총회

#기타

지난 포스팅에서 포스코, 쌍용이 리모델링 수주를 많이한다고 했는데, 찾아보니 현재 진행중인 리모델링 단지들은 높은 비율로 시공사를 포스코나 쌍용으로 하고있다 특히 포스코의 비율이 많은데, 한솔5단지는 둘의 컨소시엄으로 구성되었다.

안전진단 통과를 처음에 수직증축으로 받았는데 진행이 어렵다고 판단했는데, 수평으로 전환했다. 이과정에서 시간이 많이 소요된것으로 보인다.

사실 시간이 꽤 오래 걸린것으로 보인다. 어제올린 답십리 신답극동은 2년 반만에 대부분의 과정을 진행했는데,

https://record-of-moment.tistory.com/23

여기는 중간에 수평으로 전환하는 과정도있었고, 아무래도 단지규모가 훨씬 크다보니 (1000세대 이상 대단지) 그런것으로 추측된다. 이래서 규모가 큰 사업은 진행이 더디다는 말이 있나보다.

1세대 신도시의 첫 리모델링이다. 현재는 다른 1세대 신도시에서도 추진중인 것으로 보이지만, 분당에서 가장 먼저 나온건 아무래도 1세대 신도시중 가장 지대가 높은 동네이다 보니 사업성측면에서 유리했던것도 큰 장점인것으로 보인다.

조합설립인가부터 사업시행인가까지 10년6개월 가량 소요되었다.

평수별로 리모델링 후 늘어나는 크기가 제각각이다. (어떤 평수는 조금 늘어나고 어떤 평수는 많이늘어나고..) 리모델링에서 가장 어려운 부분이 아닌가 하는 생각이드는데, 20년 이상된 아파트를 대상으로 하다보니 당시 흔한 복도식 아파트를 계단식으로 바꾸는 과정에서 2집마다 엘레베이터를 놓아야 하기때문에 필연적으로 집의 폭을 늘리기가 어렵다.

따라서 같은 평수의 아파트라도 사업후 모양이나 크기가 제각각이 될수있고, 이는 주민들의 불만이나 갈등으로 이어질 소지가 크다.

내가 조합원이 아니라 과정은 잘 모르겠지만 결과만 놓고보면 좀 신기한 면이있다. 22평에서 25평으로 3평 늘어나고 7천을 내는 세대가 있는 반면 같은 22평에서 31평으로 늘어나고 3억을 내는 세대가있다. 이것때문에 사업계획승인후 권리변동총회까지 시간이 걸리지 않았나 하는 생각이든다. (내 뇌피셜이니 사실로 믿으면 안된다.)

결론적으로 신축이 없는 1기 신도시 분당의 첫 신축의 모양을 갖춘 아파트가 될것이고 기대감에 가격도 많이 오른 상태이다.

#위치 : 서울시 동대문구 답십리동 464-1

#이름 : 신답극동

#준공 : 87년 08월 04일 (작성일 기준 36년차)

#세대수 : 225 -> 254 (+29)

#용적률 : 303% -> 406%

#건폐율 : ? 이 단지는 건폐율을 찾을수가없다

#주차대수 : 103 -> 314 (1.23대)

#시공사 : 쌍용

#분담금 : 2.05억 ~ 4.8억

#면적증가 : 19평,22평,28평38평 -> 각각 25평,27평,33평,44평

#진행단계 : 

2019.03.26 조합설립인가

2019.09.29 시공사선정

2020.02.28 안전진단통과

2020.11.10 건축심의통과

2021.07.19 리모델링허가

#기타

리모델링을 일찍 시작했던 단지들의 시공사는 대부분 포스코나 쌍용이다. 

어제 포스팅했던 이촌현대의 경우 롯데가 하고있지만

https://record-of-moment.tistory.com/21

개포우성부터 오늘조사하는 신답극동까지 (몇개 되진 않는다.. 성급한일반화일지도..ㅋㅋ)

쌍용의 경우 리모델링 1세대라 할수있는 도곡 쌍용 예가를 수주한 이력도있다.

조사하다가 '사업계획승인'과 '리모델링허가'의 차이를 알았는데, 세대증가분에 따른 차이이고,

기준은 30세대 이하증가 리모델링의 경우 '리모델링허가' 대상이라고 한다.

용적률이 크게 상승한다. 현재도 300%로 낮지않은편인데, 리모델링 후에는 400%로 증가한다.

리모델링은 용적률에 무관하게 증축이 가능한 장점때문인지,

재건축이 어려운 단지들이 많이추친하는것으로 보인다.

진행속도가 엄청 빠른 단지로 보인다.

세대수가 적어서 인지는 모르겠지만, 조합설립부터 리모델링허가 까지 2년 4개월이 채 걸리지 않았다.

조사했던 단지들중 가장 날짜가 명확하고 빠르게 진행된 단지라,

그간 가격이 얼마나 올랐는지 확인해보았다.

물론 상승요인이 리모델링 때문만이 아니라는것은 알고있다.

워낙 부동산이 가파르게 오르던 시기였기 때문에 리모델링 호재에대한 가격이 어느정도 반영됐을지는

각자 판단해보시기 바란다.

참고로 그래프의 맨 첫 값이 2019년 4월 값이고,

마지막 상승이 일어난 거래가 리모델링 허가 이후인 21년 8월 거래이다.

부동산 급상승기 임을 감안하더라도, 꽤 가파른 상승이라 볼수있다고 개인적으로 생각한다.

#위치 : 서울시 용산구 이촌동 301-160

#이름 : 이촌 현대 (현대맨션, 현대맨숀) -> 르엘 이촌 (확정은 아닌것같다)

#준공 : 74년 12월 09일 (작성일 기준 49년차)

#세대수 : 653-> 750 (+97)

#용적률 : 230% -> 311%

#건폐율 : 19% -> 33%

#주차대수 : 680 -> 1234 (1.64대)

#시공사 : 롯데

#분담금 : 2.05억 ~ 4.8억

#면적증가 : 전용 83~180 -> 34평형, 41평형, 41평형, 51평형, 51평형, 63평형, 64평형

#진행단계 : 

2006 조합설립인가

2015 시공사선정 (포스코)

2018.09 안전진단통과

2019 건축심의통과

2019.08 사업시행인가

2020.09 시공사재선정 (롯데)

2021.03.27  권리변동총회

2021.09.30 이주완료

# 기타

역시나 정확한 진행단계의 시점을 알기는 어려웠다.

앞서 조사한 리모델링 단지들이 그랬듯 조합설립은 10년도 훨씬 더 전에 생겼으나,

중간에 침체기가 있었던것으로 보이고, 2018년부터 본격 추진된것으로보인다.

안전진단 통과 이후로는 꽤 빠르게 진행되는 모습인데, 중간에 시공사가 재선정되었고,

좋은 입지에 걸맞게 롯데 프리미엄 브랜드로 시공 결정되었다.

분양가 상한제 적용 일반분양가격은 평당 4365만원이다.

골든타임 후분양제 도입 추후 분담금 변동가능하다고 한다.

찾아보니 골든타임 후분양제는 추후 집값 상승이나 정부 규제 변동등을 고려해서 최적의 시점 (비쌀때) 분양하는걸 의미한다.

장점은 현재 적용된 규제보다 비싸게 분양할수있는 '기대'가 있다는 점이고 단점은 분양시까지 공사비 부담을 떠안아야한다는점이라고 한다.

이주는 완료된 것으로 보이는데, 착공관련 기사는 없는것으로 보아 아직 공사는 진행이 되지 않은것으로보인다.

#위치 : 서울시 송파구 송파동 171

#이름 : 송파 성지

#세대수 : 298 -> 327 (+29)

#용적률 : 274% -> 419%

#건폐율 : 23% -> 40%

#주차대수 : 201 -> 415 (1.26대)

#시공사 : 포스코

#분담금 : 약2억 (정확히 나온 자료가없다 다들 2억선으로 추정하는듯 하다.)

#면적증가 : 전용 84 -> 전용 103

#진행단계 :

2008-02-26 조합설립인가

2016-09-21 1차 안전진단 통과

2017-11-09 건축심의 통과

2020-01-22 사업계획승인

2020-09-23 권리변동총회

2020-11-23 리모델링 허가

2021-01-04 이주

2021-12-18 2차 안전진단 통과 (수직증축만 해당)

#기타

https://www.songpa.go.kr/www/contents.do?key=4864&

송파 리모델링의 경우 위 사이트에 공시가 되어있는듯하다.

사업계획승인이 리모델링허가와 동일 과정으로 알고있는데, 위 사이트에는 별도의 과정으로 표시되어있어 그대로 적었다.

첫 수직증축 리모델링 아파트이다.

수직증축의 경우 허가과정이 좀더 까다로운걸로 알고있다. 단순히 진행과정만 보더라도 수직증축은 안전진단을 2차례나 실시한다.

송파 성지의 경우 기존 층에서 3층을 증축하기로 되어있다. 15층 -> 18층

수직증축의 장점은 건폐율에서의 이득이다.

수평증축의 경우 세대수 확장을 위해 별동을 짓는경우가 많은데,

수직증축의 경우는 건물을 새로지을 필요가 없어

동간 간격이나 조경을 위한 공간을 더 많이 사용할수있어 이득이다.

(근데 이상한건 건폐율이 40%까지 올라간다고 되어있다. 다른 수평증축도 이정도선으로 늘어나는거같은데 숫자로봤을땐 이득이 없어보여서 이상하긴하다.)

조사하다보니 주차장 수는 기사나 자료마다 값이 조금씩은 달라 정확히 알기가 어렵다.

대강 어느정도로 증가하는지 대강의 규모정도만 확인했다.

#위치 : 서울시 강동구 둔촌동 30-4

#이름 : 둔촌 현대1차 -> 미정
#세대수 : 498 -> 572 (+72)
#용적률 : 179% -> 233.65%
#건폐율 : 15% -> 25.75%
#주차대수 : 368 -> 709 (1.24대)
#시공사 : 포스코
#분담금 : 약 1.7억
#면적증가 : 전용 84 ->전용90, 105
#진행단계 :
2005 리모델링조합설립
2016-06-27 시공사선정
2018-08 안전진단통과
2020-01 사업계획승인
2020-09-12 권리변동총회
2021-03 이주완료
2021-06 착공

#기타
기존 전용 84 498가구를 전용90 457, 전용 105 41가구로 확장한다.
(동일 평형이 같은 상위크기 동일 평형으로 일원화되지가 않음)
일반분양 전용 84 74가구 총 3동을 추가로 짓는다.
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2012/04/237902/

분담금 하향을 위해 평형상향율을 줄였다는 기사가 있다.
난 최근에 관심을 가지기 시작해 잘은 모르지만 2005년에 조합이 설립되었지만 중간에 리모델링 사업자체가 전체적으로 부진했던 시기가 있었던것 같다.
앞서 조사했던 오금아남 개포우성도 조합 설립 시기와 실제 진척이 된 시기의 이격이 큰것 같다.
둔촌 현대1차의 경우 해당 기간을 제외하고 시공사선정부터, 착공까지 6년이 소요되었다.

#위치 : 서울시 송파구 오금동 67

#이름 : 오금 아남 -> 송파더플래티넘
#세대수 : 299 -> 328
#용적률 : 283% -> 432%
#건폐율 : 22% -> 38%
#주차대수 : 165 -> 329(1대)
#시공사 : 쌍용
#분담금 : 1.5억~2.8억
#면적증가 : 전용38~84 -> 전용53~72
#진행단계
2008-01-29 조합설립인가
2015-12 건축심의 통과
2019-01-30 사업계획승인
2019-12-28 권리변동총회
2020-12 이주완료
2021-04-12 착공
#기타
30가구 미만의 분양은 분양가 상한제를 적용받지 않는다.
오금 아남의 경우엔 29가구만 추가되어 평당 5200만원에 분양되었다고 한다.
주차대수 비율이 거의 세대수와 1:1의 비율로 여유있는편은 아닌걸로 보인다.
https://record-of-moment.tistory.com/8

분담금이 지난번 조사한 개포 우성9차 대비 적은편이다.
1:1 리모델링과, 분상제를 적용받지 않는 일반분양을 포함한 리모델링의 차이로 보인다.
세대수증가형 리모델링 첫 사례이다.