분당 무지개4단지 주공 리모델링

#위치 : 경기도 성남시 분당구 구미동 220

#이름 : 무지개 4단지 주공

#준공 : 95년 11월 29일 (작성일 기준 28년차)

#세대수 : 563 -> 647 (+84)

#용적률 : 170% -> 268%

#건폐율 : 11% -> 22%

#주차대수 : 304 -> 763 (1.18대)

#시공사 : 포스코

#분담금 : ??

#면적증가 : 18평,22평,22평 -> 26평, 26평, 31평 

#진행단계:

2015.09.15 조합설립인가

2016.05.02 시공사선정(포스코)

2020.09.02 검축심의 통과

2021.04.27 사업계획승인

#기타

분담금정보와 안전진단 통과일에 대한 정보는 찾지못해 비워두었다.

조합설립인가부터 사업계획승인까지 5년 반정도가 소요되었다.

사업계획승인이 났다고 끝난것은 아니지만 분담금 확정을 위한 권리변동총회정도를 제외하면

어려운 과정은 모두 지났다고 볼수있다.

리모델링 조사를 하다보니 너무 당연한 얘기지만 분담금이 중요하다고 새삼 느낀다.

예를들어 최근 건축자제비 상승에따라 20평에서 30평이되는 리모델링 분담금이 약 3억정도 된다고 생각한다.

현재 무지개 4단지 주공 22평시세는 호가기준으로 9.5억에서 10정도 하는것으로 보이는데,

(분담금은 정확히 모르지만) 그냥 3억을 더해보자 그럼 13억이라는 숫자가 나온다.

그러면 주변에 역과 더 가까운 LG2단지 아파트의 30평대 시세가 호가기준 12.5억 정도 하는걸로 보이는데

유사신축 이라는 매리트까지 해서 역과 아주조금 더 멀지만 더 비싼 시세가 형성될것을 기대하고 하는것으로보인다.

물론 손해는 아니지만 시세적인 측면에서 지금사는것은 이익율적인 측면에서 조금 타이트 해보이긴 한다.

3억이라는 추가비용을 지불하고, 공사기간동안(보통 3~4년)의 공실도 고려해보아야 하기때문이다.

(이 계산은 내 임의의 계산이기도 하고 '현재가치'를 기준으로 한 계산이라 미래에 해당지역의 지대가 더 오르면 비례해서 상승할 여력은 충분할것으로보인다.)

하지만 리모델링아파트가 물론 신축대비 구조가 예쁘게 나오는것은 아니지만, 엘베 연결 지하주차장과 각종 편의시설등을 감안했을때 평균 30년이 되어가는 분당 아파트 기준으로 선호되는 물건이 될것으로 추측된다.

리모델링 후의 시세와 시장의 가치평가를 지켜봐야겠다.